Opstalvoorwaarden 2022

Algemene opstalvoorwaarden behorende bij de vestiging van een recht van opstal, zoals vastgesteld door Dijkgraaf en Hoogheemraden van het hoogheemraadschap van Rijnland

Deze opstalvoorwaarden worden aangegaan op grond van de bepalingen van de achtste titel van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en voorts onder de volgende voorwaarden. Deze voorwaarden zijn van toepassing indien en voor zover daarvan in de overeenkomst tot uitgifte van het recht van opstal en de notariële akte van vestiging van het recht van opstal niet wordt afgeweken.

Artikel 1 Begripsbepaling

In deze opstalvoorwaarden wordt verstaan onder:

Artikel 2 Rechten en plichten van Rijnland

  1. Rijnland staat in voor zijn bevoegdheid tot de vestiging van het recht van opstal.
  2. Het perceel wordt uitgegeven in recht van opstal in de staat waarin het zich bij het passeren van de notariële akte bevindt, vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten ten laste van Rijnland.
  3. Rijnland zal in de periode, liggende tussen de datum van de door partijen getekende overeenkomst tot uitgifte van het recht van opstal en de datum van vestiging van het recht van opstal, geen rechten aan derden verlenen welke de uitoefening van de aan opstaller verleende rechten kunnen belemmeren.
  4. Rijnland garandeert opstaller het bezit van het recht van opstal en zal het perceel waarop het recht van opstal rust niet verder met enig beperkt recht belasten.

Artikel 3 Rechten en plichten van de opstaller

  1. Opstaller aanvaardt uitdrukkelijk de lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijke zwaardere belasting betekenen.
  2. Opstaller aanvaardt het recht van opstal tevens met alle rechten en aanspraken, waaronder eventuele aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf, en alle kwalitatieve rechten, vrij van huur, pacht of enig ander gebruiksrecht en vrij van pandrechten, hypotheken en beslagen en inschrijvingen daarvan.
  3. De zakelijke lasten, belastingen en heffingen die over de gestichte of te stichten gebouwen worden geheven of zullen worden geheven, komen vanaf de datum van vestiging van het recht van opstal voor rekening van de opstaller, voor zover de wet niet dwingend anders voorschrijft.
  4. Het is verboden op het perceel een recht van erfpacht, onderopstal of andere (beperkte) zakelijke rechten te vestigen dan erfdienstbaarheden en het recht van hypotheek.
  5. Het is zonder toestemming van Rijnland verboden het recht van opstal te belasten met erfdienstbaarheden, gedeeltelijk te vervreemden, te splitsen in appartementsrechten, het perceel geheel of gedeeltelijk aan derden te verhuren, te verpachten of anderszins in gebruik te geven.

Artikel 4 Kosten recht van opstal

Alle kosten betreffende de vestiging en wijziging van dit recht van opstal, de kosten van notarieel transport, de verschuldigde overdrachtsbelasting en het kadastraal recht, zijn voor rekening van de opstaller.

Artikel 5 Overdracht rechten en plichten

  1. Opstaller is conform artikel 5:91 BW in samenhang met artikel 5:104, tweede lid, BW bevoegd het recht van opstal over te dragen.
  2. Opstaller verstrekt binnen twee maanden na de datum van het passeren van de notariële akte van overdracht, kosteloos aan Rijnland een afschrift van de akte van overdracht.
  3. Rijnland erkent geen overdracht van het recht van opstal indien niet van de akte van overdracht een afschrift of uittreksel is verstrekt aan Rijnland.

Artikel 6 Opstalvergoeding

De opstalvergoeding, ook wel retributie genoemd, is verschuldigd vanaf de datum waarop het recht van opstal ingaat en moet jaarlijks bij vooruitbetaling door de opstaller worden voldaan.

Artikel 7 Verzuim betaling van de opstalvergoeding

Rijnland kan het recht van opstal opzeggen overeenkomstig de artikelen 5:87 en 5:88 BW in samenhang met artikel 5:104, tweede lid, BW indien de opstaller in verzuim is de opstalvergoeding over twee achtereenvolgende jaren geheel te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van enige andere verplichting. Het exploot van opzegging wordt mede betekend aan degene die in de openbare registers als beperkt gerechtigde of beslaglegger staat ingeschreven.

Artikel 8 Tussentijdse beëindiging van de overeenkomst

  1. Partijen zijn te allen tijde gerechtigd gezamenlijk het recht van opstal schriftelijk te beëindigen.
  2. Tussentijdse beëindiging van het recht van opstal kan geschieden met een opzegtermijn van twaalf maanden. Rijnland kan het recht van opstal opzeggen om redenen van algemeen belang of vanwege een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen door de opstaller. In het geval van een ernstige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen door de opstaller, geldt een opzegtermijn van een maand. In alle gevallen dient te worden opgezegd tegen het einde van een kalendermaand.
  3. Rijnland neemt bij opzegging bij het einde van het recht van opstal de op het perceel staande gebouwen en werken en de op of in het perceel aanwezige beplantingen van de opstaller over tegen vergoeding van de tussen partijen overeen te komen waarde van de aanwezige gebouwen, werken en beplantingen. Indien geen overeenstemming kan worden bereikt over de waarde, wordt de vergoeding bepaald zoals omschreven in artikel 9 van deze voorwaarden.
  4. De opstaller heeft bij tussentijdse opzegging niet de bevoegdheid bij het einde van het recht van opstal de op het perceel staande gebouwen en werken en de op of in het perceel aanwezige beplantingen weg te nemen. Deze gebouwen, werken en beplantingen worden alsdan zonder vergoeding eigendom van Rijnland.
  5. De opzegging geschiedt bij exploot conform artikel 5:88 BW in samenhang met artikel 5:104, tweede lid, BW.
  6. De (tussentijdse) beëindiging vindt geen doorgang, indien voor de dag waarop het recht van opstal eindigt de oorzaak van die (tussentijdse) beëindiging wordt weggenomen en de kosten die Rijnland gemaakt heeft voor ingebrekestelling door de opstaller worden vergoed.

Artikel 9 Beëdigd taxateur

  1. Bij het ontbreken van overeenstemming over de waarde van de te vergoeden gebouwen, werken en beplantingen, benoemt iedere partij een beëdigd taxateur.
  2. Iedere benoemde taxateur stelt de genoemde waarde vast.
  3. Indien noodzakelijk, benoemen beide taxateurs een derde taxateur die een voor beide partijen bindende taxatie uitbrengt.
  4. Ieder der partijen draagt de kosten van de door hem benoemde taxateur.
  5. De kosten van de eventueel te benoemen derde taxateur worden door partijen gezamenlijk gedragen.
  6. Het voorgaande geldt niet indien de opstaller binnen een maand nadat Rijnland schriftelijk aan de opstaller kenbaar heeft gemaakt dat de procedure zoals verwoord in dit artikel dient te worden gevolgd, aangeeft een procedure bij de volgens de wet bevoegde rechter aanhangig te zullen maken.

Artikel 10 Wijziging voorwaarden

  1. Rijnland heeft de mogelijkheid onderhavige opstalvoorwaarden tussentijds te wijzigen.
  2. Opstaller wordt door Rijnland schriftelijk van de wijziging in kennis gesteld en de Opstaller wordt geacht hiermee te hebben ingestemd, tenzij hij binnen een termijn van drie maanden na de kennisgeving, schriftelijk bij Rijnland aangeeft niet in te stemmen met de wijziging van de opstalvoorwaarden.
  3. De hypotheekhouder wordt door Rijnland schriftelijk van de wijziging in kennis gesteld indien deze wijziging betrekking heeft op artikel 3 lid 3 en 4, artikel 8 lid 2, 3 en 4 en/of artikel 9 van de opstalvoorwaarden. Zij wordt geacht hiermee te hebben ingestemd, tenzij zij binnen een termijn van drie maanden na de kennisgeving, schriftelijk bij Rijnland aangeeft niet in te stemmen met de wijziging van de betreffende opstalvoorwaarde(n).
  4. Rijnland heeft, indien Opstaller en/of de hypotheekhouder instemming aan de wijziging onthoudt, overeenkomstig artikel 8 lid 2 en 3 van de opstalvoorwaarden, het recht de opstalovereenkomst op te zeggen, mits het algemeen belang de voorgestelde wijziging vordert.
  5. De wijziging in de opstalvoorwaarden conform lid 1 wordt bij akte vastgelegd.

Artikel 11 Aanvullende bepalingen

  1. Het perceel moet op kosten van de opstaller door erfafscheidingen, die naar het oordeel van Rijnland aan hun doel beantwoorden, van de omringende grond afgescheiden worden en blijven.
  2. Zonder schriftelijke toestemming van Rijnland mag geen wijziging in de afvoer van hemel- en afvalwater worden aangebracht.
  3. Geen aarde of specie uit het perceel mag worden afgevoerd, behoudens schriftelijke toestemming van Rijnland.
  4. Verschil tussen de werkelijke en de opgegeven grootte van het perceel, hoe groot dit ook mocht zijn, zal tussentijds geen aanleiding kunnen geven tot verandering van de opstalvergoeding, vordering van de opgegeven maat of vernietiging van het recht van opstal.
  5. Opstaller zal het leggen en hebben van kabels, buizen, leidingen en dergelijke objecten van Rijnland, andere openbare lichamen en nutsbedrijven moeten gedogen en zorg dragen dat een ongestoorde ligging van die werken is gewaarborgd. Dit zal geschieden door de vestiging van een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 BW bij de akte waarbij het recht van opstal wordt gevestigd.

Artikel 12 Domicilie en aanvaarding

  1. Opstaller verklaart voor de tenuitvoerlegging van dit recht van opstal woonplaats te kiezen ten kantore van de bewaarder van de akte waarbij het recht van opstal op het perceel wordt gevestigd.
  2. Opstaller verklaart het recht van opstal op deze voorwaarden te aanvaarden.

Artikel 13 Slotbepalingen

  1. Indien een bepaling uit de overeenkomst tot uitgifte van het recht van opstal nietig of vernietigbaar is of door welke andere oorzaak dan ook niet kan worden toegepast, behouden de overige bepalingen uit de overeenkomst tot uitgifte van het recht van opstal onverminderd hun geldigheid. In voorkomend geval zullen partijen onverwijld nadat dit feit aan hen is gebleken, schriftelijk ter vervanging van deze bepaling een geldige bepaling overeenkomen die zo veel mogelijk zal beantwoorden aan de strekking van de nietige of vernietigbare of anderszins niet toepasbare bepaling.
  2. Geschillen tussen partijen worden, voor zover de wet niet dwingend anders voorschrijft, uitsluitend voorgelegd aan de bevoegde rechter.
  3. De voorwaarden laten onverlet enige verplichting van opstaller op grond van publiekrechtelijke verordeningen.