Recht van opstal

2007

Met ingang van 2007 heeft Rijnland nieuw beleid voor het recht van opstal. De basis daarvoor is een marktconforme vergoeding voor het gebruik van grond van Rijnland. Het recht van opstal is nu eeuwigdurend en er gelden nieuwe voorwaarden. De retributie stellen wij vast aan de hand van externe waarden: de economische/woz-waarde van een perceel en een rekenrente op basis van het 5-jaarsgemiddelde van de 5-jaars IRS rente.

Toegroeitermijn

Van juni 2007 tot juni 2027 geldt een toegroeitermijn. Deze bedraagt 5% per jaar.

2018

In 2018 hebben wij een minimum rekenrente ingevoerd van 1,5%.

2022

In 2022 hebben wij de voorwaarden 2007 uitgebreid met een artikel over aanpassing van de voorwaarden en is de aanpassing van 2014 in de voorwaarden opgenomen. U kunt, als u dat wilt of op verzoek van uw bank, deze voorwaarden 2022 van toepassing laten verklaren. U moet daarvoor wel een akte laten opstellen bij de notaris. Hieraan zijn kosten verbonden.

WOZ-waarde

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het heffen van Onroerende zaak belasting (OZB). Rijnland besloot in 2007 deze waarde te gebruiken voor het berekenen van de retributie. Naar aanleiding van een uitspraak van de Hoge Raad uit 2016, over een ozb heffing, is in sommige gevallen een deel van de grond van een perceel vrijgesteld van ozb. Die vrijgestelde grond ligt in een zone waarvoor een andere partij, bijvoorbeeld een waterschap verantwoordelijk is. In de WOZ-waarden is het gevolg van deze uitspraak vaak terug te zien omdat de waarde veelal na 2018 sterk is gedaald. Een deel van het perceel kan daarom vrijgesteld zijn van belasting omdat het perceel op een waterkering (dijk) ligt.

Economische waarde

Omdat de uitspraak van de Hoge Raad gevolgen had voor de basis van de retributie berekening en die berekening altijd bedoeld is om een vergoeding voor het hele perceel te bepalen, gebruikt Rijnland sinds 2018 de economische waarde van het perceel. Deze waarde vragen wij op bij de taxateur van de gemeente. De economische waarde van een perceel is de waarde die de taxateur toekent aan het gehele perceel. In veel gevallen is deze waarde gelijk aan de WOZ-waarde. Er zijn ook percelen waar de WOZ-waarde alleen het bebouwde deel betreft. De economische waarde is dan de WOZ-waarde plus de waarde voor het onbebouwde deel. Dat verklaart het verschil tussen de economische waarde en de WOZ-waarde.
Omdat er in het lopende jaar nog wijzigingen (bijvoorbeeld naar aanleiding van een bezwaarschrift) plaats kunnen vinden, hanteren wij de economische waarde van het voorgaande jaar tot 1 juli van het lopende jaar.

Voorbeeld:

Voor de berekening van een nieuw opstalrecht per 2022, hanteren wij de economische waarde van 2021. Vraagt u dit aan na juni, dan gebruiken wij de waarde van het huidige jaar.

Samenvattend: Bij een nieuw opstalrecht (heruitgifte omdat tijdelijk contract is afgelopen of bij ontbinding en heruitgifte op verzoek) en bij een offerte voor het kopen van het bloot-eigendom, gaat het om het gehele perceel, inclusief de vrijgestelde grond. Dan gebruiken wij de economische waarde en deze is hetzij gelijk aan de WOZ-waarde, hetzij gelijk aan de WOZ-waarde + waarde van vrijgestelde grond. Zoals gezegd, wij vragen deze waarde op bij de taxateur van de gemeente, Cocensus.

Heeft u vragen over de hoogte van die waarde, dan kunt u rechtstreeks contact opnemen met Cocensus via belastingen@cocensus.nl of telefonisch 023 55 63 500.

Staffel grondquote

Op basis van de economische waarde, rekent Rijnland door middel van een staffel een deel van die waarde aan de grond toe. Dat is een percentage dat u in de staffel terugvindt.

Depreciatie

De berekende waarde voor de grond, vermindert Rijnland met 40% en de uitkomst is de grondwaarde. Die vermindering heet depreciatie. Dat is zowel voor het berekenen van de retributie, als voor de waarde van het bloot-eigendom. Tot 1 januari 2022 was de grondwaarde de waarde van het bloot-eigendom. Nu hanteren wij bij het bepalen van de waarde van het bloot-eigendom een depreciatie van 20%.

Retributie

Vanaf 1 juni 2007 waren de volgende onderdelen voor de berekening van de retributie van kracht:

Een rekenrente (zie tabel staffelpercentages) en de, op basis van de WOZ-waarde van het perceel en een staffel met percentages, berekende grondwaarde. De rekenrente is het 5-jaarsgemiddelde van 5-jaars IRS rente. De grondwaarde vermenigvuldigen wij met de actuele rekenrente en dat levert de retributie op.

Aanpassingen vanaf januari 2022

Vanaf 1 januari 2022 geldt een nieuwe tabel met staffelpercentages en is de depreciatie voor de berekening van het bloot-eigendom, gehalveerd en die bedraagt nu 20%. Er geldt geen maximumprijs meer per vierkante meter en de minimum vierkante meterprijs is verhoogd naar € 125,-.

Tussen 2000 en 2006 gaf het toenmalige waterschap Groot-Haarlemmermeer de opstaller de mogelijkheid om bij opstalovereenkomsten gesloten op basis van de nieuwe opstalvoorwaarden, de betaalverplichting af te kopen voor de duur van het recht van opstal (artikel 7 lid 6 van de Opstalvoorwaarden 2000). De opstalrechten werden toen voor 50 jaar uitgegeven.

Indien u een dergelijk recht van opstal wil wijzigen of beëindigen, vindt er géén restitutie plaats van de betaalde afkoopsom voor de betaalverplichting. Dit geldt ook voor alle andere rechten van opstal waarvan de betaalverplichting is afgekocht.

Vanaf 1 januari 2026 berekenen wij kosten voor het behandelen van een aanvraag en voor taxatie van een bedrijfsperceel:

• € 35,- per aanvraag bij ontbinding en heruitgifte van een recht van opstal. Deze kosten zijn niet van toepassing wanneer het recht van opstal contractueel eindigt en Rijnland u een nieuw voorstel stuurt voor het vestigen van een nieuw recht van opstal.
• € 35,- per aanvraag voor de koop van het bloot-eigendom (offerte voor koop van de grond).
• € 1.600,- per aanvraag voor taxatie van het bloot-eigendom van een perceel met een bedrijfsfunctie.

U ontvangt van ons een verzoek tot betaling (factuur) naar aanleiding van uw aanvraag. U moet vooraf deze kosten betalen. Pas nadat wij de betaling hebben ontvangen, gaan wij verder met het behandelen van uw aanvraag. Vanaf het moment dat wij de betaling hebben ontvangen, is de gemiddelde doorlooptijd ongeveer 6 weken. Betaalt u niet binnen vier weken, dan vervalt uw aanvraag.

Het nieuwe beleid geldt voor alle tijdelijke opstalovereenkomsten die aflopen. De periode van 30 of 50 jaar is voorbij. Dan geven wij het recht van opstal opnieuw uit. Dit doen wij dan op basis van het nieuwe beleid: nieuwe retributie, nieuwe voorwaarden, eeuwigdurend en iedere vijf jaar herziening van de retributie. Ook kunnen toegroeitermijnen van toepassing zijn, deze regeling geldt tot juni 2027. Met een eeuwigdurend recht van opstal is het bijvoorbeeld makkelijker uw woning te verkopen. Hypotheekverstrekkers, banken, willen graag dat de resterende looptijd van het recht van opstal langer is dan 30 jaar. Bij een heruitgifte volgens het nieuwe beleid is dat dus altijd het geval.

Waar­de van het per­ceel

Tus­sen­tijds be­ëin­di­gen van op­stal­recht met vaste loop­tijd

Wij hebben twee soorten contracten: 'oude' contracten voor bepaalde termijn en contracten die wij volgens het nieuwe beleid eeuwigdurend uitgeven. Een eeuwigdurend recht van opstal kent geen einddatum.

Heeft u een contract voor een vaste periode van 30 of 50 jaar met een resterende looptijd van minder dan 20 jaar? Dan kan de bank u verzoeken of adviseren dat u een nieuw recht van opstal aanvraagt. Dit noemen wij een ontbinding en heruitgifte. Het lopende recht van opstal ontbinden wij en wij geven een nieuw, eeuwigdurend, recht van opstal uit. Het voordeel is dat u direct beschikt over een eeuwigdurend recht van opstal. Ook krijgt u nieuwe voorwaarden, een nieuwe retributie en herzien wij de retributie iedere vijf jaar. Tot juni 2027 zijn toegroeitermijnen van toepassing.

Bij het aanvragen van een ontbinding en heruitgifte gaat u automatisch akkoord met de eerder genoemde bijkomende kosten.

Ap­par­te­men­ten­com­plex

Bovenstaande is niet van toepassing op appartementencomplexen. Het opstalrecht is namelijk uitgegeven op het gehele perceel waar alle appartementen deel van uitmaken. Hierdoor kunnen individuele apartementeigenaren geen verzoek indienen voor ontbinding en heruitgifte van het opstalrecht. Neemt u hiervoor contact op met de VVE van uw complex.

• Opstalvoorwaarden 2022
• Opstalvoorwaarden 2010

U kunt de verplichting tot betalen van retributie niet meer afkopen.

Het is ook mogelijk om grond van het gehele perceel waar het recht van opstal op is gevestigd, te kopen. Dit noemen wij koop bloot-eigendom. U vraagt hiervoor een offerte aan (met ingang van 1 januari 2026 zitten hier kosten aan verbonden).

Gaat u akkoord met de offerte, dan wordt u volledig eigenaar van het perceel en betaalt géén jaarlijkse vergoeding meer. Ook bij verkoop van de woning zal het feit dat u volledig eigenaar bent van perceel en opstal, een voordeel kunnen zijn. Indien een taxatie nodig is, komen de taxatiekosten voor uw rekening. Vooraf informeren wij u over de kosten.

Een offerte voor koop bloot-eigendom is 3 maanden geldig en is onder voorbehoud van goedkeuring door het bestuur van Rijnland.

Didam-arrest

Op grond van het aanvullend vastgoedbeleid moet uw aanvraag voldoen aan de daar genoemde eisen. Is dat het geval dan publiceren wij het voornemen tot verkoop van het bloot-eigendom op Overheid.nl. Nadat de reactietermijn van 20 dagen is verlopen en er geen bedenkingen zijn geuit, kan de verkoop definitief plaatsvinden.

Kosten

Bij het aanvragen van een offerte koop bloot-eigendom gaat u automatisch akkoord met de eerder genoemde bijkomende kosten.

Bovenstaande is niet van toepassing op appartementencomplexen. Het opstalrecht is namelijk uitgegeven op het gehele perceel waar alle appartementen deel van uitmaken. Hierdoor kunnen individuele apartementeigenaren geen verzoek indienen voor aankoop bloot-eigendom. Neemt u hiervoor contact op met de VVE van uw complex.

Be­drij­ven

Percelen met niet-woon functies (bedrijven) laten wij taxeren. Voor deze percelen hanteren we verder dezelfde werkwijze als voor woningen. De taxatiekosten zijn voor uw rekening. Bij het aanvragen van een offerte gaat u automatisch hiermee akkoord.

Rijnland en alle partijen betrokken bij een verkoop, hebben baat bij een goede en snelle afhandeling van de transactie. Daarom vragen wij u het onderstaande goed te lezen. Alle benodigde documenten dienen uiterlijk twéé weken voor de passeerdatum aangeleverd te worden.

Overdracht recht van op­stal

Bij de (ver)koop van een woning op grond van Rijnland (recht van opstal) is het cruciaal dat u tijdig beschikt over de juiste stukken. Voordat u een koopovereenkomst opstelt of een afspraak voor overdracht bij de notaris maakt, vragen wij u vriendelijk doch dringend om:

• Zelf de akte van het object op te vragen bij de client of het kadaster.
• Deze nauwkeurig te bestuderen op looptijd en voorwaarden van onder andere het recht van opstal.
• Indien nodig, uw cliënt te adviseren over het aanvragen van een ontbinding en heruitgifte van het opstalrecht.

Loop­tijd recht van op­stal kor­ter dan 30 jaar?

Wanneer de resterende looptijd van het opstalrecht korter is dan 30 jaar, adviseren wij de houder van het recht van opstal om zo spoedig mogelijk een ontbinding en heruitgifte van het recht van opstal aan te vragen.

• De verwerking van deze aanvragen kost enkele weken.
• Tijdige actie voorkomt vertraging bij de verkoop of overdracht.
• In het voorstel van heruitgifte nemen wij duidelijk op wat de nieuwe retributie zal zijn en welke voorwaarden gelden. Ook de hoogte van de koopprijs van het bloot-eigendom (grond onder en rond de opstal) is dan meteen bekend.
• Ook banken kunnen dan zonder (onnodige) belemmeringen de hypotheekaanvraag behandelen.

Ver­koop ge­pland? Lever tijdig aan!

Zodra er een datum van overdracht of passeren van de akte bekend is, verzoeken wij u vriendelijk om alle benodigde stukken uiterlijk twee weken voorafgaand aan deze datum aan te leveren. Denk hierbij aan:

• de conceptakte.
• overige relevante documenten.
• vragen die relevant zijn voor een soepele overdracht.

Alle informatie kunt u per e-mail aan Rijnland sturen. Voor vragen gebruikt u hetzelfde adres vastgoed@rijnland.net

Alleen zo kunnen wij samen zorgen voor een tijdige en zorgvuldige verwerking, zodat de transactie voor alle partijen soepel verloopt.

Woningeigenaren langs het water hebben vaak ook een ligplaats voor de woning. Hier is in de meeste gevallen een huurovereenkomst voor afgesloten. Bij verkoop wordt hier vanuit gegaan dat deze samen met de woning kan worden overgedragen. Dit is helaas niet het geval. De huurovereenkomst voor de ligplaats kan niet één-op-éen worden overgedragen. Hier dient apart een verzoek voor worden ingediend.

Neem daarom, zodra het verkooptraject ingang is gezet, contact met ons op om zo vertraging, extra kosten, teleurstelling en stress te voorkomen.

Meer informatie?

Neem voor meer informatie contact op met team Vastgoed via het contactformulier.